SÖYLEŞİ | TASARRUF FİNANSMANI
Konut, iş yeri ve araç edinmek isteyenlerin son yıllarda yoğun ilgi gösterdiği tasarrufa dayalı faizsiz finansman sistemleri — halk arasındaki adıyla “evim” sistemleri — sözleşme aşamasında gözden kaçan ayrıntılar yüzünden ciddi hak kayıplarına yol açabiliyor. Sistemin hukuki çerçevesini, imza öncesinde sözleşmede mutlaka aranması gereken maddeleri ve imzadan sonraki hakları Kotan & Gökce Hukuk Bürosu‘ndan Av. Kadir Gökce ile konuştuk.
Önce temelden başlayalım. Bu sistem tam olarak nedir, banka kredisinden farkı nerede?
Hukuki adı “tasarruf finansman sözleşmesi”. 6361 sayılı Kanun’un 39/A maddesinde tanımlanmış, kendine özgü bir sözleşme türü. Banka kredisinde para size baştan verilir, siz geri ödersiniz. Burada süreç tersine işliyor: önce bir tasarruf dönemi var, siz belirli bir süre birikim yapıyorsunuz; ardından tahsisat dediğimiz aşamada size konut, çatılı iş yeri veya taşıt için finansman kullandırılıyor ve finansman dönemi başlıyor.
En sık gördüğüm yanlış anlama tam da burada: Vatandaş bunu “faizsiz kredi” sanıyor. Oysa bu bir kredi değil, bir katılım ve sıraya girme sistemi. Sizin ne zaman finansman alacağınız, çoğu zaman çekiliş ya da sözleşmede belirlenmiş bir sıralama kriterine bağlı. Bu farkı kavramadan atılan imza, sonradan gelen şikâyetlerin büyük kısmının kaynağı.
Şirket seçerken neye bakmalı?
Bu sorunun tek ve net bir cevabı var: Şirketin BDDK’dan faaliyet izni olup olmadığına. 7 Mart 2021 tarihinde yürürlüğe giren 7292 sayılı Kanun’la birlikte bu faaliyet Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun izin ve denetimine tabi hale geldi. İzinsiz faaliyet yürütmek cezai yaptırıma bağlı.
BDDK’nın internet sitesinde faaliyet izni verilmiş tasarruf finansman şirketlerinin güncel listesi yayımlanıyor. İmza atmadan önce beş dakikanızı ayırıp o listeyi kontrol etmenizi öneririm. Ayrıca şirket hakkında faaliyet kısıtlaması, tasfiye ya da fon yönetiminin devri gibi bir karar bulunup bulunmadığına da bakılmalı. Sözleşmenin en iyi maddeleri bile, karşı taraf ödeme gücünü yitirdiğinde kâğıt üzerinde kalır.
Sözleşmeyi imzalamadan önce hangi maddelere bakılmalı? Somut bir kontrol listesi verebilir misiniz?
Verebilirim, çünkü büromuza gelen dosyaların çoğunda sorun sözleşmenin okunmamasından değil, yanlış yerlerinin okunmasından kaynaklanıyor. Şu başlıkları sırayla kontrol edin:
- Ön bilgilendirme formu. Şirket, cayma ve fesih hakları konusunda sizi sözleşmeden önce bilgilendirmekle yükümlü. Bu form size verilmediyse, bu başlı başına bir eksiklik ve ileride lehinize delil.
- Organizasyon ücretinin tutarı ve ödeme planı içindeki yeri. Bu, listenin en kritik maddesi. Ödediğiniz taksitlerin ne kadarının tasarrufa, ne kadarının organizasyon ücretine gittiği sözleşmede ayrı ayrı gösterilmiş olmalı. Neden mi önemli? Çünkü sözleşmeyi feshettiğinizde kural olarak size organizasyon ücreti dışında kalan birikiminiz iade ediliyor. Yani bu kalem, sistemden çıkarsanız cebinizde kalmayacak tutarı doğrudan belirliyor.
- Tasarruf dönemi süresi, tasarruf tutarı ve sözleşme tutarı. Bunların üçü birbiriyle tutarlı mı, aylık ödeme kapasitenize uygun mu?
- Tahsisat tarihi ve yöntemi. Sözleşmede “çekilişli grup” mu, sıralı sistem mi belirtilmiş? Tahsisat tarihi net bir takvime bağlanmış mı, yoksa “uygun koşullar oluştuğunda” gibi muğlak bir ifadeye mi yer verilmiş? Muğlaklık her zaman sözleşmeyi hazırlayanın lehine yorumlanmaya müsaittir; bunu baştan netleştirin.
- Finansman döneminin vadesi. Yönetmelik, finansman döneminin azami vadesini konut ve çatılı iş yeri için 120 ay, taşıt için 60 ay olarak sınırlandırmış durumda. Sözleşmeniz bu sınırlara uygun mu?
- Cayma ve fesih maddeleri. Bu maddeler sözleşmenin farklı yerlerine dağıtılmış, birbiriyle çelişiyor ya da anlaşılmaz bir dille yazılmışsa, bu bir uyarı işaretidir.
- Teminatlar. Tasarruf dönemine ilişkin olarak sizden ipotek, rehin veya senet gibi teminat alınamaz. Böyle bir talep gelirse itiraz edin. Tahsisat yapıldıktan sonra ise finansman konusu üzerine şirket lehine ipotek veya rehin konulması zorunludur; bu normaldir.
- Değişiklik hakkınız. Tasarruf dönemi bitene kadar finansman konusunu (örneğin konuttan taşıta) bir defaya mahsus, sözleşme tutarını ise talep üzerine değiştirebilirsiniz. Şirketin bu talebi en geç 15 iş günü içinde yerine getirmesi gerekir.
- Sözlü vaatler. Bu belki de en can alıcı nokta. “Altı ayda teslim ederiz”, “sıranız çok yakında gelir” gibi vaatler sözleşmede yazmıyorsa, uyuşmazlık halinde ispatı son derece zordur. Satış görüşmelerindeki broşürleri, WhatsApp yazışmalarını, e-postaları mutlaka saklayın.
- Hediye ve promosyon vaatleri. 2025 yılında yapılan düzenlemeyle şirketlerin yeni müşteri kazanmak amacıyla hediye, hediye çeki, promosyon ya da benzeri menfaat sağlaması açıkça yasaklandı. Size böyle bir teklif geliyorsa, o şirketin mevzuata yaklaşımı hakkında da bir fikir edinmiş olursunuz.
- Sözleşmenin bir nüshası. Şirket size sözleşmenin bir örneğini teslim etmek zorunda. Islak imzalı nüshanızı almadan masadan kalkmayın.
30 Mayıs 2025 tarihli yönetmelik değişikliğinden söz ettiniz. Tüketici açısından ne değişti?
Resmî Gazete’de yayımlanan bu değişiklik pratikte önemli sonuçlar doğurdu. En somut olanı şu: Fesih halinde birikimin iadesi için şirkete tanınan azami süre altı aydan altmış güne indirildi. Bu, sistemden çıkan tüketicinin parasına kavuşma süresini ciddi biçimde kısaltan bir düzenleme.
İkinci önemli değişiklik ise, sözleşmelerde “müşteriyi yanıltıcı, mevzuattan doğan haklarını kısıtlayan veya engelleyen” hükümlere yer verilemeyeceğinin açıkça yazılmış olması. Bu, haksız şart iddialarında elimizi güçlendiren bir dayanak.
İmza atıldıktan sonra hangi haklar var?
İki ayrı hak var ve bunların karıştırılmaması gerekiyor.
Birincisi cayma hakkı. Sözleşmenin imzalanmasını takip eden 14 gün içinde, hiçbir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeden cayabilirsiniz. Bu durumda şirket, organizasyon ücreti de dahil olmak üzere sizden tahsil ettiği tüm ödemeleri, cayma bildiriminin kendisine ulaşmasından itibaren 14 gün içinde iade etmek zorunda.
İkincisi fesih hakkı. 14 günlük süre geçtikten sonra da, tasarruf dönemi bitene kadar sözleşmeyi feshedebilirsiniz. Ancak burada tablo değişiyor: Kanun, fesih halinde tüketiciye yalnızca organizasyon ücreti dışında kalan toplam birikiminin iade edileceğini düzenliyor.
Bu yüzden söyleşinin başlığını kendim koyacak olsaydım şöyle koyardım: Bu sistemde asıl kritik eşik ilk 14 gündür. İmzayı attıktan sonra en geç iki hafta içinde sözleşmeyi soğukkanlılıkla bir kez daha okuyun. O pencere kapandıktan sonra çıkışın maliyeti değişiyor.
Peki şirket kendi taahhüdünü yerine getirmezse? Teslimat gecikirse ya da hiç yapılmazsa?
İşte burada kural tersine dönüyor ve bu, kamuoyunun en az bildiği nokta.
Organizasyon ücretinin iade edilmemesi kuralı, şirketin edimlerini eksiksiz yerine getirdiği durumlar için öngörülmüş bir kuraldır. Şirket tahsisatı yapmıyor, teslim tarihini haksız yere erteliyor veya sözleşmedeki yükümlülüklerini gereği gibi ifa etmiyorsa, yapılan fesih gerekçesiz bir fesih değildir. Bu halde organizasyon ücretinin de iadesi gündeme gelebilir; ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca uğradığınız diğer zararların tazminini de talep edebilirsiniz.
Bunu her müvekkilime söylüyorum: “Kanun organizasyon ücreti iade edilmez diyor” cümlesi, olayın yalnızca yarısıdır. Diğer yarısı, karşı tarafın sözünde durup durmadığıdır.
Yargı bu konuda ne diyor?
İki karar tabloyu netleştirdi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 8 Kasım 2024 tarihli kararıyla bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş farklılığını giderdi. Karara göre 7 Mart 2021 öncesinde imzalanan sözleşmelerde, sözleşmeler şekil şartını taşımadığı için geçersiz sayılıyor ve geçersiz sözleşmede taraflar aldıklarını iade etmekle yükümlü olduğundan organizasyon bedelinin iadesi gerekiyor. Bu tarihten sonra imzalananlarda ise açık kanuni düzenleme nedeniyle iade mümkün görülmüyor.
Anayasa Mahkemesi de 5 Kasım 2024 tarihli kararıyla, 39/A maddesindeki “organizasyon ücreti bedeli dışında kalan” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olmadığına hükmetti; düzenlemenin taraflar arasındaki menfaat dengesini gözettiğini ve ölçüsüz olmadığını belirtti.
Yani sözleşmenizin tarihi, dosyanızın kaderini büyük ölçüde belirliyor.
Hak arayacak vatandaş nereye başvuracak?
Süreç şöyle işliyor. Öncelikle taleplerinizi yazılı bir ihtarname ile şirkete bildirin; noter kanalıyla gönderilmesi ispat açısından önemli. Bu aşamada şirketin borcunun ne zaman muaccel hale geldiğinin doğru tespiti kritiktir, çünkü faiz ve talep sürelerini bu tarih belirler.
Sonuç alınamazsa uyuşmazlık tutarına göre yol ayrılıyor. 2026 yılı için tüketici hakem heyetlerine başvuru sınırı 186.000 TL. Bu tutarın altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvurmak zorunlu; başvuru ücretsiz ve e-Devlet üzerinden yapılabiliyor. 186.000 TL ve üzerindeki uyuşmazlıklarda ise önce dava şartı arabuluculuk sürecinin işletilmesi, anlaşma sağlanamazsa tüketici mahkemesinde dava açılması gerekiyor. Tüketicilerin başvuru harcı ve peşin harçtan muaf olduğunu da hatırlatayım.
Son olarak eklemek istediğiniz bir şey var mı?
Şunu vurgulamak isterim: Bu sistem baştan sona kötü ya da hukuka aykırı bir sistem değil. Mevzuatı, denetim mekanizması ve BDDK gözetimi olan meşru bir finansman yöntemi. Sorun sistemde değil, sistemin nasıl anlatıldığı ile sözleşmede nasıl yazıldığı arasındaki farkta.
Pratik tavsiyem üç maddede toplanır. Bir: İmzadan önce sözleşmeyi eve götürün, satış ofisinde okumaya çalışmayın. İki: Tahsisat tarihi ve organizasyon ücreti tutarı sözleşmede net yazmıyorsa imzalamayın. Üç: Bir sorun yaşarsanız beklemeyin — özel kanunlarda öngörülen süreler işlemeye devam ediyor ve gecikme, yargılama giderleri ile karşı vekâlet ücretinin sizin üzerinizde kalması riskini doğuruyor. Karar vermeden önce bir avukata danışmanın maliyeti, hak kaybının maliyetinin yanında her zaman düşük kalır.
Konuyla ilgili detaylı hukuki analiz
Kotan & Gökce Hukuk Bürosu’nun internet sitesinde yer alan kapsamlı makale, organizasyon bedelinin iadesi meselesini emsal kararlar ışığında ayrıntılı biçimde ele alıyor. Makalede özetle şu tespitler yapılıyor:
- Hukuki dayanak: Organizasyon bedeli, 6361 sayılı Kanun’un 3. maddesinde “müşterilerin tasarruf finansman faaliyeti ve tasarruf fon havuzunun yönetimi karşılığında ödeyecekleri tutar” olarak tanımlanıyor ve sözleşmenin esaslı unsurlarından biri sayılıyor.
- 7 Mart 2021 kırılması: Bu tarihten önce imzalanan sözleşmelerde Yargıtay’ın yerleşik uygulaması, sözleşmelerin taşınmaz satış vaadinin şekil şartlarını taşımaması nedeniyle geçersiz sayılması ve tarafların aldıklarını iade etmesi yönündeydi. 7292 sayılı Kanun’la eklenen 39/A maddesi sonrasında bu içtihat terk edildi.
- Emsal kararlar: Yargıtay 3. HD’nin 2023/3943 E., 2024/3632 K. sayılı içtihat birliği kararı, Anayasa Mahkemesi’nin E.2024/114, K.2024/186 sayılı red kararı ve Yargıtay 3. HD’nin 2024/1934 E., 2025/2896 K. ile 2024/1933 E., 2025/1018 K. sayılı kararlarının künyeleri ve içerikleri makalede yer alıyor.
- İstisna: Şirketin teslimatı yapmaması veya teslim süresini haksız şekilde ertelemesi hallerinde yapılan fesih, bu düzenlemenin dışında değerlendirilebiliyor.
Emsal kararların tam künyeleri, sıkça sorulan sorular ve konunun ayrıntılı değerlendirmesi için:
Evim Sistemleri (Tasarruf Finansmanı) Hakkında Bilinmesi Gereken Her Şey
Evim Şirketlerinde Çalışma Bedeli İadesi: Yargıtay ve AYM Kararlarıyla Rehber
Bu söyleşi genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için Kotan & Gökce Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
