Son yıllarda konut ve işyeri kira bedellerinde yaşanan hızlı artış, kiracılar ile ev sahipleri arasında ciddi uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden oldu. Özellikle büyük şehirlerde kira artış oranlarının enflasyonun çok üzerine çıkması, kira tespit davalarında rekor düzeyde artışa yol açtı. Türkiye genelinde kira tespitine ilişkin davalar neredeyse tüm sulh hukuk mahkemelerinin günlük dosya trafiğini etkiler hale geldi.
Ekonomik dalgalanmalar, konut piyasasındaki ani fiyat değişimleri ve kiraların bölgesel olarak aşırı yükselmesi, hem kiracıları hem de mal sahiplerini hak arama yollarına yönlendiriyor. Kiracılar, mevcut kira bedellerinin piyasa şartlarının çok üzerinde belirlendiğini savunurken; ev sahipleri ise kira gelirlerinin ekonomik koşullara göre yetersiz kaldığını öne sürerek kira tespit davası açma yoluna gidiyor.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla kiracı ya da kiraya veren tarafından açılabilen bir dava türü olarak biliniyor. Amaç, kira sözleşmesindeki bedelin güncel ekonomik koşullara ve emsal kira değerlerine göre adil bir seviyeye getirilmesi. Bu dava, hem kira bedelinin artırılması hem de düşürülmesi talebiyle açılabiliyor.
Özellikle son iki yılda kira piyasasında yaşanan olağanüstü değişimler nedeniyle, emsal kira bedelleri ile mevcut kira bedelleri arasındaki farklar açıldı. Bu durum, kira sözleşmesinde yer alan artış oranları yetersiz hale geldiği için tarafları hukuki süreçlere yönlendiriyor.
Mahkemelerde Yoğunluk: Dosyalar Çığ Gibi Büyüyor
Sulh hukuk mahkemelerinde görülen kira tespit davalarının sayısında ciddi bir artış yaşandığı belirtiliyor. Adliyelerde görev yapan birçok personel, kira davalarının günlük iş yükünün önemli bir bölümünü oluşturduğunu ifade ediyor.
Kira tespit davalarının artmasındaki en önemli nedenlerden biri, uzun yıllardır aynı evde yaşayan kiracıların kira artışlarının sınırlı kalması. Piyasa koşullarındaki hızlı yükseliş karşısında ev sahipleri, kira bedelinin güncel rayiç bedellere göre yeniden tespit edilmesini talep ediyor. Buna karşın bazı bölgelerde ev sahiplerinin kira bedelini fahiş düzeyde artırmak istemesi, kiracıları dava yoluna yöneltiyor.
Bazı şehirlerde kira tespit davaları o kadar yoğunlaştı ki, mahkemelerin duruşma tarihleri aylar sonrasına verilmeye başlandı. Bu durum, kira piyasasında hukuki belirsizliklerin oluşmasına neden oluyor.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabiliyor. Fakat uygulamada dava açılmasının belirli dönemleri bulunuyor.
Sözleşmede artış oranı belirlenmiş olsa bile, taraflardan biri kira bedelinin emsal kira değerlerindeki olağanüstü değişim nedeniyle adil olmadığını düşünüyorsa tespit davası açabiliyor. Ancak dava sonucunda belirlenen kira bedeli genellikle bir sonraki dönem için geçerli oluyor.
Artan Kira Tespit Davaları
Bazı durumlarda, taraflar kira tespit davasını sözleşme döneminden önce açarak belirlenen bedelin gelecek dönem için uygulanmasını talep ediyor. Bu nedenle kira tespit davaları, hem kiracının hem de mal sahibinin geleceğe yönelik finansal planlamasında kritik bir rol oynuyor.
Emsal Kira Bedelleri İncelemenin Merkezinde
Kira tespit davalarında en önemli kriterlerden biri emsal kira bedelleri. Mahkemeler, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer özelliklere sahip kiralık taşınmazların kira bedellerini inceleyerek bir değerlendirme yapıyor.
Bu kapsamda taşınmazın:
- Konumu,
- Yaşı,
- Büyüklüğü,
- Donanımı,
- Ulaşım imkânları,
- Bölgedeki arz–talep dengesi
gibi unsurlar dikkate alınıyor.
Mahkeme, bu kriterler doğrultusunda yeni kira bedelini belirlerken uzman bilirkişilerden rapor talep ediyor. Bu nedenle kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi kritik öneme sahip.
Kiracılar ve Ev Sahipleri Arasında Artan Gerilim
Kira tespit davalarındaki artış, kiracı–ev sahibi ilişkilerinde de huzursuzluk yaratıyor. Kiralardaki hızlı yükseliş, özellikle dar gelirli kiracıların ekonomik açıdan zorlanmasına neden oluyor. Bazı kiracılar, tespit davaları sonucunda belirlenen yeni kira bedelini karşılayamadığı için ev değiştirmek zorunda kalıyor.
Ev sahipleri ise artan yaşam maliyetleri ve gayrimenkul değerlerindeki artış nedeniyle mevcut kira gelirlerinin yetersiz kaldığını savunuyor. Bu durum, birçok bölgede kira artışlarının hukuki boyut kazanmasına yol açıyor. Kira tespit davası uyuşmazlıkları da her geçen gün artıyor.
İhtiyaç: Daha Öngörülebilir Bir Kira Piyasası
Kira tespit davalarındaki hızlı artış, konut piyasasında düzenlemeye duyulan ihtiyacı da gözler önüne seriyor. Ekonomik dengelerin sürekli değişmesi, kira piyasasında öngörülebilirliği azaltıyor. Uzmanlara göre, kira tespit sisteminin daha net kurallarla güçlendirilmesi ve süreçlerin hızlandırılması gerekiyor.
Bazı hukuk çevreleri, kira tespit davalarında mahkeme süreçlerinin uzun sürmesi nedeniyle alternatif çözüm yöntemlerinin—örneğin arabuluculuk—daha etkin hale getirilmesi gerektiğini savunuyor. Zira kira uyuşmazlıkları, hem kiracı hem de mülk sahibi açısından acil çözüm gerektiren konular arasında yer alıyor.
Sonuç: Kira Tespit Davaları Daha da Artacak
Mevcut ekonomik koşullar ve kira piyasalarındaki dalgalanmalar dikkate alındığında, kira tespit davası önümüzdeki dönemde daha da artması bekleniyor. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını koruyabilmesi için hukuki süreçleri yakından takip etmesi, sözleşmelerini dikkatle hazırlaması ve gerektiğinde profesyonel destek alması gerekiyor.
Kira tespit davaları artık yalnızca hukuki bir süreç değil; konut piyasasını doğrudan etkileyen ekonomik bir mesele olarak karşımıza çıkıyor. Bu nedenle tarafların bilinçli hareket etmesi, hem uyuşmazlıkların önlenmesi hem de adil kira sisteminin sürdürülebilirliği açısından büyük önem taşıyor.
KAYNAKÇA: https://baf.av.tr/kira-tespit-davasi/
